Приоритет следует отдавать реальности Право недвижимости

В юридической практике достаточно часто возникают споры о защите права собственности владельцев квартир на общее домовое имущество в многоквартирном доме. Думается, именно не вполне корректное законодательное регулирование данного вопроса вызывает много сложностей и путаницы, что влечет за собой злоупотребления на практике.

Так, ряд споров касается «самовольного захвата» чердаков и мансард в многоквартирных домах. Другая категория дел – о признании права общедомовой собственности на подвальные помещения, находящиеся на дату разрешения спора в частной собственности.
Для правильного разрешения возникающих споров следует разобраться в «трех соснах»:

  • определить режим такого имущества (является ли оно вещью по смыслу ст. 128 ГК РФ и может ли выступать в обороте, принадлежать на праве собственности отдельному лицу);
  • определить момент возникновения такого режима и состав помещений, на основе чего выявить состав помещений в доме, подпадающих под такой режим;
  • определить, что является приоритетным при решении вопроса об отнесении имущества к общедомовому: его техническое описание либо фактическое функциональное назначение и направление использования.

Спорные помещения

Довольно часто в суды от имени жильцов (в лице товарищества собственников жилья) заявляются требования о признании права общей собственности на неравномерно (по мнению истцов) оформленные в собственность ответчиков помещения, расположенные на технических этажах дома. При этом на дату предъявления исковых требований в суд спорные помещения, по данным Бюро технической инвентаризации, учтены как квартиры. Более того, на них зачастую зарегистрировано право собственности ответчика в реестре прав на недвижимость.

Формальным препятствием к удовлетворению таких исковых требований является тезис о невозможности признания общедолевой собственности на жилое помещение (ст. 36 ЖК РФ). В связи с этим высказывается мнение, что для целей восстановления предполагаемого нарушенного права истцов необходимо возвратить помещению статус нежилого (чердачного, технического), признав незаконными действия и решения органов, присвоивших спорному помещению статус квартиры и внесших регистрационные записи о праве на данное помещение как на квартиру. Только после восстановления правового статуса спорного помещения можно просить суд о признании за истцами права общей долевой собственности на него.

Так, в апелляционном определении Московского городского суда от 4 апреля 2013 г. по делу № 11-7346 указано, что согласно нормам действующего законодательства помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Другой категорией споров являются дела о признании права общедомовой собственности на подвальные помещения, ранее зарегистрированные за муниципальными органами власти и находящиеся у них либо же отчужденные в собственность частных лиц. В ряде случаев в какой-то момент в прошлом данные подвальные помещения начали использоваться в качестве самостоятельных, в них разместились офисы, магазины, мастерские и т.п. В настоящее время жильцы обращаются с исками к муниципалитету или иным собственникам о признании права общей долевой собственности на эти помещения, ссылаясь на наличие в них общедомовых коммуникаций.
В первую очередь следует определиться с правовым режимом так называемой общедомовой собственности.

В ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлено, что к имуществу, на которое возникает общая долевая собственность, относятся технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме. На такие вспомогательные и технические помещения распространяется правовой режим составных частей недвижимого имущества (наравне с несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры).

При этом, как указано КС РФ в определении от 19 мая 2009 г. № 489-О, к общему имуществу дома не относятся помещения, расположенные на чердаках и в подвалах, которые имеют самостоятельное целевое назначение и используются (предназначены для использования) в целях, отличных от нужд домовладельцев. Такие помещения являются самостоятельными объектами права, в силу чего их правовой режим отличен от правового режима общедомовых помещений.

Также в судебно-арбитражной практике на сегодняшний день сформирован подход, согласно которому для определения правового режима помещения не имело и не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале или на каждом чердаке и сами по себе не порождают прав общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием многоквартирного дома.

Единственным критерием отнесения помещения к составу общедомового имущества является его функциональное назначение, направленное на обслуживание более одного помещения в доме. Такое функциональное назначение помещения лишает его статуса вещи и порождает невозможность введения данного объекта в оборот.

Строго говоря, с позиции юридической техники было бы удачнее указать, что вспомогательные и технические помещения наряду с несущими конструкциями, лестничными маршами, механическим, электрическим и сантехническим оборудованием являются составными частями многоквартирного дома. Декларация права собственности на объект порождает юридическую фикцию наличия объекта такого права, в то время как по своим характеристикам вспомогательные помещения, как и несущие конструкции дома, не являются вещами по смыслу ст. 128 ГК РФ. Будучи принадлежностью квартир в многоквартирном доме, они не имеют самостоятельного функционального назначения и не могут выступать в обороте отдельно от главной вещи, составной частью которой они являются.

В случае «захвата» этих объектов и регистрации права индивидуальной собственности на них как на помещения и даже как на квартиры, по сути, создается видимость наличия вещи там, где в реальности вещи нет. И потому попытки виндикации данного объекта наталкиваются на возражения ответчика, что на дату рассмотрения спора согласно техническим документам у помещения имеется самостоятельное функциональное назначение. Более того, в ряде случаев такое помещение может даже иметь статус квартиры. Все это исключает возможность признания права общей долевой собственности по смыслу ст. 36 ЖК РФ на данные помещения.

Выводы судов

Анализ судебно-арбитражной практики показывает, что при разрешении схожих правовых вопросов суды признают отсутствующим право на недвижимость, если объект такого права является движимым имуществом либо не является вещью вообще. Так, в ряде случаев имеют место постановка на кадастровый учет и регистрация в ЕГРП прав собственности на объект, являющийся движимым имуществом (заборы, трубы, памятники и т.п.). В других случаях в качестве недвижимости регистрируются объекты, вообще не обладающие признаками вещей, а являющиеся составными частями иной недвижимой вещи (асфальтные покрытия, парковки, клумбы, бассейны и др.).

В постановлении Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. № 4777/08 проанализирован правовой режим гидротехнических сооружений (канав, выложенных железобетонными лотками, и закрытой осушительной сети, состоящей из труб различного диаметра, уложенных на глубине 0,9 м). Суд указал, что данные объекты, хотя и прочно связаны с землей (их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно), не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и согласно ст. 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 указано, что по смыслу ст. 128, 130 ГК РФ право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Поскольку требование о государственной регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимости как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделан в каждом конкретном случае только с учетом критериев, установленных приведенными нормами ГК РФ.

В рассматриваемой категории споров (когда на помещения технического либо вспомогательного назначения было зарегистрировано право собственности как на самостоятельный объект недвижимости), как представляется, истцам следует обратиться в суд с иском о признании зарегистрированного права отсутствующим, так как имеет место государственная регистрация права собственности на объект, не обладающий признаками вещи по смыслу ст. 128 ГК РФ. Как указано в постановлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 10 апреля 2010 г. № 10/22, при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект.

В силу того, что захваченный ответчиком объект является составной частью имущества, принадлежащего истцам на праве собственности, исковая давность на такого рода требования не должна распространяться, так как истцы продолжают владеть своими квартирами, вследствие чего их иск носит негаторный характер (ст. 208, 304 ГК РФ).

Момент возникновения правового режима общедомового имущества

Далее важно определиться со вторым поставленным нами вопросом.
Поскольку ст. 244 ГК РФ определяет общую собственность как нахождение имущества в собственности двух или более лиц, право общей долевой собственности в отношении каждого дома возникает только один раз – в момент отчуждения единоличным собственником здания первого помещения в собственность стороннего лица.

На это обстоятельство, в частности, указано в п. 8 постановлении Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64: «Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица».

Данный правовой подход был развит ВАС РФ в постановлениях от 2 марта 2010 г. № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13 и от 22 января 2013 г. № 11401/12. В частности, Президиумом указано: «Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, были отнесены к муниципальной собственности согласно пункту 1 Приложения № 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность.

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР “О приватизации жилищного фонда в РСФСР”, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 “Об основах федеральной жилищной политики”, Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 № 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Поэтому правовой режим подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома».

Таким образом, правовой режим помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома определяется на дату отчуждения первого помещения (квартиры) в данном доме.

Более точным отражением смысла, как представляется, была бы фраза, что техническое описание всех составных частей многоквартирного дома, вспомогательных и технических объектов и коммуникаций определяется на дату отчуждения первой квартиры в многоквартирном доме.

Данное обстоятельство крайне важно для разрешения споров о признании общедомовым технических и мансардных этажей в домах-новостройках. Обычно все помещения в доме оформляются изначально в собственность одного-единственного лица (застройщика, инвестора), а впоследствии переоформляются на граждан – покупателей квартир.

Именно на дату продажи первой квартиры в доме следует составлять техническое описание всех вспомогательных конструкций, объектов и коммуникаций, составляющих, согласно предлагаемой нами концепции, принадлежность этих квартир.

Функциональное назначение помещений

Третьей и последней проблемой является крайне острый вопрос о приоритете фактического состояния объекта над его техническим описанием.

По одному из дел (касается спора на «мезонинном этаже» дома-новостройки в ЦАО г. Москвы) изначально верхние этажи дома (несколько корпусов разного уровня – 9-й, 16-й этажи) были спроектированы как технические. Однако еще до оформления собственности на вновь возведенные квартиры в проектную документацию застройщиком были внесены изменения: верхние этажи были учтены органами БТИ как квартиры. Впоследствии эти квартиры были проданы наряду с прочими квартирами в доме. Товарищество собственников жилья, ссылаясь на наличие права общей долевой собственности на данные «квартиры», обратилось в суд с иском об их виндикации у ответчиков-приобретателей по сделкам купли-продажи у застройщика.

Согласно позиции ответчиков в силу того, что на дату отчуждения первой квартиры в доме весь спорный этаж уже был учтен органами БТИ как содержащий в себе квартиры, а не как «технический этаж», наличие на данном этаже коммуникаций формально не должно иметь правового значения для определения правового режима спорных помещений.

Вместе с тем по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой спорные объекты не отвечают признакам, предъявляемым к жилым помещениям. По факту на месте спорных 16 квартир имеет место единое пространство, не разделенное на самостоятельные помещения.

Как представляется, суду по настоящему делу надлежало установить наличие у спорного пространства признаков недвижимой вещи (и вообще признаков вещи) и, исходя из этого, разрешить настоящий спор. Однако на момент написания статьи товариществу собственников жилья судами двух инстанций было отказано в признании права общей долевой собственности на «16 квартир», так как право общедолевой собственности не может возникнуть на жилые помещения, а равно по мотиву пропуска срока исковой давности.

По иному делу предметом спора являются подвальные помещения, которые на момент постройки дома были функционально предназначены для общедомовых целей, но оформлены по документам технического учета как объект недвижимости, имеющий самостоятельное функциональное назначение. Как уже было отмечено, правовой режим вещи определяется ее природными/техническими характеристиками, и если документальное описание данных характеристик отлично от действительного, то приоритет следует отдавать реальности, доступной первичному опыту: осмотру, измерению, исследованию. Документальное описание предмета, не соответствующее реальности, следует признать юридически ничтожным. Для целей разрешения данного вопроса, как представляется, в ряде случаев целесообразно назначение экспертизы по делу.

На разрешение экспертов следует ставить вопросы о функциональном назначении спорных помещений – исходя из их конструктивных характеристик, давности сооружения коммуникаций, возможности эксплуатации дома без постоянного доступа к данным коммуникациям, наличия у спорных помещений отдельного целевого назначения, отличного от обслуживания общих нужд собственников квартир в доме.

 

Комментарии

* — Отмеченные поля заполняются обязательно